Новые квартиры будут продаваться по-другому: что изменится для застройщиков и инвесторов уже в октябре

Александр Суков

Редактор отдела "Экономика"

10 октября вступит в силу закон "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятый Верховной Радой 15 августа этого года. Инициаторы закона считают, что он усилит защиту украинцев, которые вкладывают средства в строительство новых квартир. Но опрошенные Новини.LIVE эксперты были не очень оптимистичны в своих оценках.

Все для блага инвестора

"Отныне рынок первичной недвижимости станет более прозрачным, а люди, которые вкладывают средства в строительство своего жилья, более защищенными", — так прокомментировала закон глава партии "Слуга народа" Елена Шуляк после подписания его президентом, что запускало закон в действие.

По ее словам, теперь инвесторов от мошенников будет защищать ряд дополнительных предохранителей. В частности, речь идет о том, что застройщики не смогут продавать квартиры, не имея всех разрешительных документов. А именно: сначала застройщик должен будет получить все разрешительные документы, затем он зарегистрирует специальные имущественные права на строящиеся объекты, и только после этого сможет начать продажу квартир и привлечение денег от инвесторов.

По словам депутата, каждая квартира должна быть зарегистрирована в реестре прав Министерства юстиции Украины, как отдельный объект имущественных прав, и это исключит возможность повторной продажи одной и той же квартиры. А инвесторы будут покупать не обещания построить квартиру, а зарегистрированные специальные имущественные права на недвижимость, которые смогут продать, эти имущественные права могут быть предметом ипотеки, что будет способствовать развитию ипотечного кредитования.

Кроме того, согласно новому закону, инвестор имеет право расторгнуть невыгодный для него договор с застройщиком, если застройщик задержит принятие в эксплуатацию жилья на срок свыше шести месяцев, а также если изменит характеристики недвижимости.

Также среди преимуществ закона Елена Шуляк называет то, что девелопер теперь должен согласовывать с покупателем недвижимости изменения в проекте, если они влияют на интересы последнего.

Еще одна немаловажная черта — на каждую очередь строительства устанавливается гарантийная доля недвижимости, которую застройщик не может продать до того, какой объект будет сдан в эксплуатацию. Эта доля в случаях, когда застройщик не может закончить строительство, будет использован для финансирования достройки.

"Уверена, что этим законом мы наконец-то сделали украинский рынок жилой застройки современным, справедливым и цивилизованным", — подытожила Елена Шуляк.

Упрощения не будет

Опрошенные Новини.LIVE эксперты оценили этот закон, как таковой, что вносит радикальные изменения в работу строительного рынка. Управляющий партнер юридической компании AS Legal Максим Андреев объяснил, что новый закон должен фундаментально изменить сложившийся рынок недвижимости и действовавшие на нем правила. При этом он вводит много новшеств в терминологию и процедурность.

Основные и главные из них, по его мнению, таковы:

• введено специальное имущественное право и порядок его государственной регистрации;
• отныне объекты строительства будут делиться на: будущие, делимые и неделимые объекты незавершенного строительства;
• законодатель легализовал девелоперскую деятельность на уровне закона;
• возникнет новое обязательство (с соответствующей ответственностью) у застройщика или девелопера по размещению публичной информации об объекте строительства от юридических лиц к техническим характеристикам и количеству проданных объектов;
• привлечение средств от физических и юридических лиц будет производиться исключительно путем заключения договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости;
• возникает новое обязательство у застройщика по определению гарантийной доли в объекте, которая не может быть отчуждена до завершения строительства;
• внедряется дополнительная процедура коррекции проектной документации на строительство в случае привлечения средств инвесторов.

По словам Максима Андреева, в этом законе он видит мощную государственную регуляцию процедуры строительства.

"В целом, законопроект №5091 вводит кучу новых процедур как для застройщиков, так и для будущих инвесторов, которые должны быть "усовершенствованы" после начала действия закона. Процесс строительства будет изменен, но, по нашему мнению, в любом случае, не упрощен", — считает он.

Также Максим Андреев отметил, что застройщиков "ждут" дополнительные обязанности, и в случае их нарушения — санкции. В то же время такие нововведения могут напрямую повлиять на себестоимость жилья в сторону его удорожания.

Новые правила не для всех

Также эксперты, несмотря на оптимизм депутатского корпуса, указали на недостатки нового закона. Адвокат Transactional Law Boutique Наталья Доценко-Белоус объяснила, что процедура обязательной регистрации вещных прав на недвижимость для застройщика или девелопера внедряется, но соответствующий реестр еще не создан, когда он будет создан (учитывая, что все в стране сконцентрированы на войне ) — неизвестно, а сколько для бизнеса будет стоить эта дополнительная процедура — непонятно.

"Соответственно, проекты, по которым еще не получены разрешения на выполнение строительных работ, будут просто остановлены. Поскольку будет техническая преграда для их реализации — они не смогут привлекать средства от инвесторов, а кредитов на сегодня просто нет", — объяснила Наталья Доценко-Белоус.

По словам адвоката, фактически этот закон делит всех застройщиков на две группы: тем, кто уже успел получить разрешения на строительство, не нужно будет проходить регистрацию специальных имущественных прав и тратить на это деньги, они просто продолжат работать по-прежнему. Соответственно для второй группы застройщиков, которые не получили разрешения, условия работы усложняются, а затраты увеличиваются, и поэтому они будут не в равных условиях с теми, кто уже работает на рынке.

Эксперт по проблемным вопросам градостроительства Георгий Могильный добавил, что в предыдущие годы застройщики получали разрешения на строительство со значительным запасом, особенно активно они это делали в период пертурбаций — таких как выборы, которые ведут к смене власти, или реформирование госорганов, что  контролируют строительство.

"В 2019 году, когда были выборы, разрешений на жилье было получено на 3,5 года. В общем, уже получено разрешений на 10-20 млн кв. м жилья, и большое количество жилых комплексов еще даже не начинали строиться", — отметил он.

Например, когда власти ликвидировали ГАСИ (Государственную архитектурно-строительную инспекцию), то только в Киеве застройщики за 2,5 последних месяца работы этого органа получили "про запас" разрешений на два года вперед. Таким образом, вне действия нового закона будет находиться огромное количество строек, на которые нормы нового закона не будут действовать.

"На строительство, на которое получены эти разрешения, новый закон не будет действовать, и это жилье можно будет продавать, как угодно", — отметил Георгий Могильный, и добавил, что если аферисты захотят провернуть "схему", то они просто приобретут объект, который уже имеет разрешения.

По мнению Натальи Доценко-Белоус, новый закон грозит монополизацией строительного рынка со стороны мощных компаний, которые имеют значительный финансовый ресурс и могут сами финансировать строительство, а с рынка будут вытеснены те компании, которые строят за счет инвесторов.

"Выполнять требования этого закона сможет только ограниченный круг застройщиков, у которых есть собственные средства, и они будут устанавливать свои цены", — считает она.

Не гарантийная гарантия

Скептически оценивает Георгий Могильный и повышение защиты инвесторов путем введения гарантийной доли недвижимости, за счет которой можно будет достроить дом в случае мошенничества или банкротства застройщика. Он напомнил, что когда депутаты обсуждали эту норму еще в 2017-2018 годах, речь шла о гарантийной доле в размере 25%, затем ее снизили до 10%, а теперь, согласно закону, ее установление перевели на Кабмин.

Но эксперт считает, что для того, чтобы гарантированная доля выполняла свою функцию, она должна быть очень значительной. Например, в случае с банком "Аркада", который обанкротился два года назад и не достроившим жилье, гарантийная доля, чтобы ее хватило завершить строительство, должна составлять минимум 40-50%.

"Ни 10%, ни 20% гарантийной доли не хватит на достройку ни одного объекта, где была строительная афера. Ее хватит лишь в том случае, если застройщик честно вкладывал все деньги в строительство, но по каким-то причинам обанкротился. А от мошенников это совсем не защищает", — считает Георгий Могильный.

Раскритиковал он и нормы нового закона, которые касаются согласования застройщиком и инвестором изменений в проект, и разрыва договора между ними. В частности, инвестор может расторгнуть договор с застройщиком, если задержка ввода в эксплуатацию объекта составляет более шести месяцев. Но эксперт отметил, что в таком случае инвестору будут возвращены только те средства, которые он фактически уплатил, а пени и штрафы за задержку он получит только в том случае, если это было предусмотрено договором.

"Фактически это создает условия, когда инвестор вкладывает деньги в строительство, а при невыполнении застройщиком условий договора этот инвестор получит только съеденные инфляцией деньги, которые вкладывал несколько лет", — отметил Георгий Могильный.

Новый закон устанавливает, что без согласия с инвестором застройщик не имеет права вносить в проект строительства изменения, влияющие на права инвестора. Но при этом, отметил эксперт, депутаты установили исключительный перечень таких изменений. К примеру, если застройщик хочет построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, то это изменение он должен согласовать только с владельцами будущих квартир на 9-м этаже, а не со всеми владельцами в доме, у которых также резко возрастет количество соседей. А если застройщик квартиры на 9-м этаже еще не продал, то и согласовывать увеличение высотности дома не нужно.

Кроме того, в законе зафиксировано, что застройщик может изменять площадь квартир на 10% без согласования с инвестором. По мнению Георгия Могильного, это означает, что застройщик построит квартиру большей площади, а инвестор должен будет молча доплатить за незапланированную площадь. Если же застройщик увеличит площадь квартиры на 20%, а инвестор не сможет заплатить, то последнему останется только расторгнуть договор. В таком случае инвестор получит обратно исключительно те средства, которые он оплатил (без каких-либо индексаций), а застройщик получит квартиру, которую сможет продать по рыночной цене.

Читайте Новини.LIVE!

Подписаться Подписаться