Орендувати неможливо купити: як рік війни міняв ситуацію на ринку житла

Руслан Кисляк

Журналіст

В 2022 році через повномасштабну агресію росії Україна пережила найбільшу внутрішню міграцію в історії країни. Понад 10 мільйонів людей залишили свої домівки, і кожному необхідно було десь жити. 

Вторинний ринок житлової нерухомості частково переформатувався з купівлі-продажу на оренду. Через незначний попит на купівлю чимало українців пропонували своє житло в оренду.

Ситуація з орендою житла в Україні

Весна

Перша хвиля міграції призвела до вибухового росту попиту на житло у регіонах, віддалених від зони бойових дій. Так, у Закарпатті в певних регіонах буквально закінчилось житло під оренду — як квартири, так і номери в готелях.

Львівщина офіційно прийняла 25 тисяч переселенців. Неофіційно — декілька мільйонів людей пройшли через Львівський регіон протягом 2022 року, зазначають в компанії "ЛУН". 

Все це напряму вплинуло на ціни, котрі стали у два рази вищі за довоєнні. Якщо в січні однокімнатну квартиру у Львові можна було зняти за 7 000 грн, то навесні — вже за понад 10 000 грн, а ближче до літа — 15 000 грн. У грудні в середньому однокімнатні коштували 16 250 грн/місяць.

Не лише західні регіони приймали переселенців. Так, з Києва, Чернігова та Сум переїжджали до Черкас, Вінниці, Хмельницького. Жителі сходу мігрували до Полтави, Дніпра, Запоріжжя.

Столичний ринок втратив вагому частку попиту. За різними оцінками в Києві залишалось до 30% населення навесні. Були непоодинокі випадки, коли квартири здавались за вартість комунальних послуг, зазначають в компанії "ЛУН".

Зменшився попит на квартири-студії, оскільки їх планування не відповідає правилу "двох стін" — зазвичай, окрім ванної кімнати, там немає де сховатися. Більш охоче, ніж зазвичай, брали людей з тваринами та дітьми, оскільки значна кількість переселенців переїжджали сім’ями.

Літо

В липні в Києві кількість шукачів довгострокової оренди досягла довоєнних значень, проте ціни так і не досягли довоєнних. 1-кімнатна квартира в середньому коштувала 8 000 грн (до вторгнення — 13 тисяч), двокімнатна — 14 000 грн (було близько 20 тисяч), трикімнатна — 22 000 грн (було близько 30 тисяч).

"Львів зазвичай мав високий сезон короткострокової оренди влітку, проте цього року його замінила довгострокова оренда. До того ж літо стало часом повернення внутрішньо переміщених осіб до своїх деокупованих домівок, в першу чергу в Київській та Чернігівській областях. Попит почав зменшуватися", — констатують аналітики "ЛУН".

Загалом у країні розпочалася практика прив’язки цін до валюти. Так, Львів у доларах показав ріст на 3%, Закарпаття подешевшало за рахунок відпливу ВПО на 18% у валюті, Київ — падіння на 33%. Одеса повністю втратила пляжний сезон і в цінах стала вдвічі дешевша (-55%). Полтава і Кіровоград, котрі ніколи не були туристичними осередками, отримали надзвичайний попит від переселенців. Так, ціни у Полтаві зросли в 4 рази, в Кіровограді — у 2 рази.

Осінь

На третій день після першого обстрілу енергетичної інфраструктури України, що відбувся 10 жовтня, повністю відновився попит на довгострокову оренду. Подальші терористичні атаки не вплинули на бажання Українців емігрувати. Єдина зміна — дещо збільшився попит на заміське житло. Так, у передмісті Києва за 10 000 грн/місяць можна було зняти будинок, а за 20 000 грн/місяць уже були варіанти з генератором і старлінком. Найпростіша хата в селі, проте з пічкою на дровах, в оренді коштувала 3-4 тис. грн.

У Львові середня вартість оренди 1-кімнатної квартири складала 16 500 грн/місяць, в Одесі — 5 000 грн (до війни було 6 000 грн).

У передмісті Львова будинок площею 80 кв. м з каміном та газовим котлом коштував приблизно 10 000 грн на місяць. На Закарпатті 80 кв. м — 12 000 грн, стільки ж і в Івано-Франківську. Будинок з автономним опаленням в Одеській області коштував від 4 000 грн на місяць. Двоповерховий будинок на 120 кв. м в передмісті Одеси коштував 12 000 грн. Під Полтавою будинок з пічкою та генератором — 10 000 грн.

Зима. Що далі

Традиційно для зимового сезону ціни оренди незначно знижуються. Також на це впливає продовження обстрілів енергетичної інфраструктури. 

"Проте попит на квартири на високих поверхах чи з панорамним видом НЕ зменшився. Люди піднімаються на 20 поверх пішки і укладають контракти, бо подобається краєвид з вікна", — розказують в компанії "ЛУН".

Лише 16% ВПО, згідно з соціологічними дослідженнями, хочуть залишитись на нових місцях. Повернення решти залежить від успіхів Збройних Сил України. 

"Якщо спиратись на прогнози начальника Головного управління розвідки Міноборони Кирила Буданова щодо виходу ЗСУ на кордони України 1991 вже цього року, то значна кількість переселенців повернеться додому. За умови відновлення економіки, появи нових робочих місць,  ціни на оренду ймовірно будуть повертатись до довоєнних", — прогнозують спеціалісти "ЛУН".

Що з продажами житла на вторинному ринку

Весна

Навесні ринок вторинної нерухомості перестав існувати через закриття реєстрів нерухомості. З їх відновленням  більшість продажів становили або угоди, що мали завершитись ще в лютому, або так званий panic sale — продаж квартир за значно нижчими цінам через гостру необхідність у грошах чи особисті песимістичні прогнози щодо майбутнього у власників нерухомості.

Літо

Все ще зберігались обмеження, згідно з якими продати житло можна було лише через нотаріуса, який територіально перебував в області реєстрації нерухомості. Також обов’язковою була присутність власників квартир.

Це суттєво обмежувало пропозицію. Так, наприклад, в Києві було виставлено на 77% менше об’єктів на продаж, ніж до війни. У Львові — на 38% менше, в Одесі — на 68%, в Житомирі — на 81%, в Полтаві — на 71%. 

Чи не єдині області, які показали зростання, — Закарпаття (+8%) та Чернівецька область (+39%).

Проте ціни в оголошеннях не поспішали знижуватись, весь дисконт обговорювався безпосередньо "за столом" між продавцем та покупцем.

"За таких умов статистично оцінити реальні ціни продажу неможливо. Але зі слів рієлторів можна стверджувати, що обговорювався дисконт у 10-20% від довоєнної ціни. Натомість більшість продавців вирішили чекати відновлення попиту", — описують ситуацію в компанії "ЛУН".

Осінь

Найважливішим чинником, що вплинув на ринок вторинки восени, стало впровадження державної пільгової іпотеки "єОселя". Незважаючи на незначні об’єми виданих кредитів, кількість заявок обчислюється десятками тисяч. Це свідчить про суттєвий попит, якому необхідні лише фінансові інструменти та страхування ризиків.

Середня ціна, вказана в оголошеннях в Києві, восени становила: на 1-кімнатні квартири — 59 000 доларів, 2-кімнатні — 75 000 доларів; у Львові — 43 000 і 69 000 доларів відповідно; в Одесі — 30 000 і 46 000 доларів.

Середні ціни оголошень фактично не змінювались протягом року, з незначною сезонною корекцією.

Зима. Що далі

В січні на єдиному порталі державних послуг "Дія" знову з’явилась можливість отримати витяг з реєстру про нерухоме майно та підтвердження права власності на майно. Це ще мінус одне обмеження для вторинного ринку.

"Загалом ситуація конкуренції вторинки і первинки від забудовника посилюється. З однієї сторони, пропонується вже готове житло, з іншої — більш приємні фінансові умови. Бо ключовим стоп-фактором купівлі на вторинці є необхідність мати 100% суми й одразу у валюті (покупці не хочуть брати гривню)", — говорять експерти "ЛУН".

Якщо порівнювати ціни на "вторинку" у нових будинках та ціни від забудовників, то інвестиція у житло на фінальній стадії будівництва досі залишається більш привабливою. Це відбувається як через можливість розтермінування платежів, так і через те, що нема потреби "купувати чужий ремонт", коли свій можна зробити у своєму власному бюджеті та з особистими вподобаннями. Щодо вартості ремонту, то ціни у валюті залишились майже без змін.

Якщо ж порівнювати вартість квадратного метра у забудовників та ціни в умовних "панельках" та "хрущовках", то з поточним дисконтом "вторинки" та ростом цін на первинку ідея придбати готове житло стає більш привабливою. Проте про якість життя мова не йде, бо щонайменше новобудови мають кращий показник енергоефективності. В них буде тепліше, а комуналка менша.

Відновлення ринку вторинної нерухомості, як і решти сегментів цієї галузі, значною мірою залежатиме від успіхів Збройних сил України й темпів відновлення економіки. В містах, де буде робота, матимемо більший попит на житло та перспективу більш швидкого повернення до ринкових цін. Великі сподівання покладаються на розвиток державних програм пільгової іпотеки, що дозволять більшій кількості людей швидко отримати власне житло.

Фото: УНІАН

Читайте Новини.LIVE!

Підписатися Підписатися